Коммерческая недвижимость

ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ АВСТРИИ

Последние годы стали временем рекордных инвестиций в коммерческую недвижимость Австрии. Причем более 50% сделок с австрийской коммерческой недвижимостью совершено иностранными инвесторами. Более 30% сделок с коммерческой недвижимостью в Австрии в этот период пришлось на долю инвесторов из Германии, чуть менее 10% составили инвестиции из России и стран СНГ. Эти цифры говорят сами за себя и демонстрируют привлекательность австрийского рынка коммерческой недвижимости для зарубежных инвесторов.

Высокий спрос на инвестиционные объекты со стороны частных и институциональных инвесторов связан в первую очередь с целью сохранения своих средств и их умеренного приумножения в ситуации высокой волатильности фондовых рынков и других финансовых инструментов. Высокий спрос на надежные инвестиционные объекты стимулирует рост стоимости коммерческой недвижимости и опережает рост инфляции, которая в последние годы находится на уровне 1-2% в год.

Активный спрос на коммерческие объекты со стороны инвесторов также связан с низкой процентной ставкой банковского финансирования, чрезвычайно низкой ставкой Euribor, а также с практически нулевыми ставками по депозитным вкладам.

Основными инвесторами в коммерческую недвижимость являются институциональные инвесторы – фонды недвижимости, страховые компании, трасты, а также частные инвесторы, ориентированные на консервативную политику в отношении инвестиций и не желающие вкладывать средства в рискованные биржевые инструменты.

Немаловажным фактором увеличения спроса на объекты коммерческой недвижимости также является использование относительно новых моделей соинвестирования в большие инвестиционные проекты со стороны структурированных групп мелких и средних инвесторов, состоящих как из физических, так и из юридических лиц. Эта модель инвестирования предполагает долгосрочные вложения и характеризуется особыми способами налоговой оптимизации для инвесторов.

По данным статистики, процентное соотношение сделок по сегментам коммерческой недвижимости Австрии в последние годы выглядит следующим образом: наибольшим спросом пользуются торговые площади и офисные центры.

42% — торговые площади и ритейл;
36% — офисная недвижимость;
12% — гостиницы;
10% — прочие объекты.

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ:

Обязательными факторами, влияющими на ликвидность, стабильность и перспективы роста доходности, на которые инвестор обязан обратить внимание при выборе объекта коммерческой недвижимости, являются следующие:

• Тип объекта коммерческой недвижимости.
• Расположение объекта.
• Перспектива развития месторасположения объекта в отношении спроса на площади со стороны арендаторов.
• Доля вакантных помещений.
• Сроки и тип договоров аренды.
• Показатели финансовой стабильности арендатора.
• Техническое состояние объекта.
• Перспектива строительства или расширения полезной площади объекта недвижимости с последующей сдачей в аренду или продажей.

СЕГМЕНТЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ АВСТРИИ И ДОХОДНОСТЬ:

Мы готовы предложить нашим клиентам и партнерам инвестиционные объекты во всех сегментах коммерческой недвижимости по всей Австрии:

• Доходные жилые дома являются для российских инвесторов наименее привлекательным сегментом инвестиций, т.к. этот сегмент является наиболее консервативным и соответственно малодоходным по сравнению с другими. Годовая рентабельность доходных домов колеблется от 1,5% в историческом центре Вены до 5% на окраинах или в провинциальных городах и населенных пунктах.
• Торговые комплексы, сетевые супермаркеты и площади розничной торговли показывают доходность в размере 4-6% в зависимости от типа торгового помещения и расположения, а также от финансовой устойчивости арендатора и длительности заключенного договора аренды.
• Отели: доходность на уровне 2-6% в год. Доходность отелей зависит от расположения и вида договора с оператором: договор аренды или управления. Наиболее надежным для инвестора являются договоры аренды с международными гостиничными операторами. Доходность отелей в центре больших городов достигает максимум 5,5-6 % в год. Отели в историческом центре Вены показывают доходность от 2% 4% в год.
• Офисные центры: 3-6% в год. Офисные площади в центре города показывают относительно небольшую доходность. Наименее рискованными являются офисные центры с одним или двумя крупными якорными арендаторами, арендующими помещения на долгое время на основе безотзывных договоров. Более рискованными, но и, как правило, приносящими бóльшую доходность, являются офисные центры с большим количеством мелких и средних арендаторов.
• Логистические центры и технопарки: 6-8%. Логистические центры в большинстве случаев расположены вокруг больших населенных пунктов или на пересечении транспортных магистралей. Наименее рискованными с точки зрения приобретения являются логистические центры вблизи крупных городов.
• Лесные и охотничьи угодья: 1-2%. Этот сегмент является очень консервативным видом инвестиций и приобретается в основном австрийскими состоятельными семьями или трастами. Приобретение лесных и охотничьих угодий связано, как правило, с личным интересом инвесторов к охоте. Доходность леса определяется актуальными ценами на заготавливаемое дерево.
• Земельные участки и девелоперские проекты: возможна доходность до 25% в год. Такие проекты подразумевают развитие территории, строительство объекта, управление им и последующую продажу.